Pendant des années, la fiscalité sur les terrains à bâtir freinait les transactions : beaucoup de propriétaires préféraient conserver leur foncier plutôt qu'acquitter une imposition lourde sur la plus-value. L'abattement exceptionnel de 70 % introduit par la loi de finances 2024 change cette équation. Voici ce que ces nouvelles règles modifient concrètement, en euros et en délais, pour les ventes en cours et pour la réforme structurelle annoncée en 2026.
TL;DR : Cet article en bref
- Abattement exceptionnel de 70 % (voire 85 %) sur les terrains à bâtir pour toute vente signée avant le 31/12/2026, si l'acquéreur s'engage à construire des logements dans les 4 ans.
- Réforme structurelle au 1er janvier 2026 : harmonisation des délais d'exonération à 25 ans pour l'IR et les prélèvements sociaux, défavorable aux propriétaires entre 15 et 25 ans de détention.
- Résidence principale : exonération totale maintenue à 100 %, la réforme 2024-2026 ne la touche pas.
Les abattements exceptionnels introduits en 2024
Inscrit dans la loi de finances 2024 (Légifrance, JORF du 30 décembre 2023), ce dispositif temporaire vise un objectif précis : libérer du foncier constructible et relancer la construction neuve. Le mécanisme consiste à réduire très fortement la base imposable de la plus-value, selon le type de logements que l'acquéreur s'engage à réaliser.
70 % d'abattement sur les terrains à bâtir
Pour bénéficier de cet abattement, 3 conditions doivent être réunies simultanément :
- Le terrain doit être constructible au sens des règles d'urbanisme locales.
- L'acte de vente authentique doit être signé entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
- L'acquéreur doit s'engager à achever la construction de logements dans un délai de 4 ans à compter de la signature.
En pratique, l'impact est immédiat : sur une plus-value brute de 100 000 € (terrain acheté 100 000 €, revendu 200 000 €), la base imposable tombe à seulement 30 000 € après abattement, au lieu des 100 000 € du régime classique.
85 % d'abattement sous conditions spécifiques
Le taux majoré de 85 % s'applique lorsque la construction est destinée à des logements sociaux ou intermédiaires. 2 critères doivent être cumulativement satisfaits pour y prétendre :
- Le bien doit être situé en zone tendue au sens de la réglementation en vigueur.
- L'acquéreur doit s'engager à réaliser des logements financés en PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) ou PLS (Prêt Locatif Social).
Ce différentiel de 15 points par rapport au taux standard représente un avantage fiscal conséquent pour les vendeurs concernés.
Avant de signer le compromis, nous vous recommandons de vérifier auprès du service urbanisme si le terrain est classé en zone tendue et si l'acquéreur dispose d'un financement PLAI/PLUS/PLS confirmé. Ces 2 critères sont cumulatifs : l'absence de l'un d'eux ramène automatiquement au taux de 70 %, sans recours possible après signature.
Dates limites à retenir
Le dispositif initial couvrait les ventes de l'année 2024. Une prolongation a été votée fin 2024, étendant l'éligibilité à toutes les ventes conclues jusqu'au 31 décembre 2026. 3 points de vigilance sont à retenir absolument :
- L'acte authentique de vente doit être signé avant le 31/12/2026.
- L'acquéreur doit achever la construction dans les 4 ans suivant la date de l'acte notarié.
- En cas de dépassement du délai de construction, le vendeur fait l'objet d'un rappel fiscal intégral sur la plus-value initiale, majoré de pénalités de 10 %.
Ce qui change pour le calcul des plus-values en 2025-2026
Au-delà des abattements exceptionnels sur terrains, une réforme structurelle se profile pour le 1er janvier 2026. La proposition de loi Blanchet (Assemblée nationale, avril 2024) envisage une harmonisation des délais d'exonération entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ces 2 catégories d'imposition suivent aujourd'hui des calendriers distincts, en vertu des articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts.
Le pire ? C'est la période de transition entre 2026 et 2030 qui pénalisera les vendeurs détenant leur bien depuis 15 à 25 ans. L'impact cible principalement les résidences secondaires et les biens locatifs, pas la résidence principale. Pour mesurer l'incidence sur votre situation personnelle, consultez la fiscalité immobilière en vigueur.
Nouvelle grille d'abattements pour durée de détention
Sous le régime actuel, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Le projet 2026 harmonise ces 2 seuils à 25 ans, avec des abattements progressifs maintenus dès la 6e année de détention.
| Durée de détention | IR actuel | Projet 2026 |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % d'abattement | 0 % d'abattement |
| De 6 à 21 ans | Progressif jusqu'à exonération à 22 ans | Progressif jusqu'à exonération à 25 ans |
| 22 ans révolus | Exonération totale IR | Exonération partielle seulement |
| 30 ans révolus | Exonération totale prélèvements sociaux | Exonération totale à 25 ans |
Impact sur les résidences secondaires
Pour un propriétaire qui détient sa résidence secondaire depuis 18 ans, la réforme 2026 se révèle défavorable. Aujourd'hui, il bénéficie d'un abattement IR très avancé et d'un abattement partiel sur les prélèvements sociaux. Avec l'harmonisation à 25 ans, sa situation fiscale entre 2026 et 2030 sera alourdie, puisque le nouveau barème ne rattrape l'ancien qu'à partir de 25 ans de détention. L'arbitrage s'impose : vendre avant l'entrée en vigueur de la réforme, ou patienter jusqu'à 25 ans révolus de détention effective.
Exemples chiffrés avant et après réforme
Le tableau ci-dessous compare 3 scénarios concrets, sur la base du taux global de 36,2 % applicable aux plus-values immobilières (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, source : impots.gouv.fr, 2026).
| Scénario | Plus-value brute | Abattement appliqué | Impôt final estimé |
|---|---|---|---|
| Terrain vendu en 2023 (ancien régime) | 100 000 € | Aucun abattement exceptionnel | 36 200 € |
| Même terrain vendu en 2024-2026 (taux 70 %) | 100 000 € | 70 % (base imposable : 30 000 €) | 10 860 € |
| Résidence secondaire détenue 18 ans (projet 2026) | 80 000 € | Abattement réduit par rapport au régime actuel | Hausse estimée vs aujourd'hui |
L'économie fiscale du scénario 2 est éloquente : 25 340 € d'impôt économisés sur un seul terrain. Pour affiner votre propre simulation avec vos données réelles, le tableau de calcul des plus-values vous permettra d'intégrer votre prix d'acquisition et vos frais justifiés.
Nous vous recommandons de réaliser une simulation comparative avec votre notaire avant de fixer la date de signature de l'acte authentique. Un décalage de quelques semaines peut placer la vente dans un régime fiscal différent, avec un écart de plusieurs milliers d'euros à la clé selon la date retenue.
Qui est concerné par ces nouvelles règles ?
Ces réformes ne s'appliquent pas uniformément à tous les vendeurs. Les abattements exceptionnels sont strictement limités aux terrains à bâtir : une maison ou un appartement construit vendu dans les mêmes conditions ne bénéficie pas du dispositif. Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier, voici les 5 profils directement concernés par les nouvelles règles :
- Les propriétaires de terrains constructibles qui anticipent une vente avant fin 2026.
- Les investisseurs locatifs qui cèdent tout ou partie de leur patrimoine foncier.
- Les héritiers qui mettent en vente un bien reçu par succession.
- Les propriétaires de résidences secondaires détenant leur bien depuis plus de 10 ans.
- Les promoteurs et particuliers qui achètent pour construire, engagés contractuellement sur les délais de réalisation.
En revanche, 2 catégories restent hors du champ de ces mesures :
- Les vendeurs de maisons ou d'appartements construits (les abattements exceptionnels ne concernent pas le bâti existant).
- Les propriétaires de résidences principales, qui bénéficient d'une exonération totale maintenue.
Les cas d'exonération maintenus
La réforme ne remet pas en cause les exonérations existantes. La résidence principale reste totalement hors taxation, à condition qu'elle constitue la résidence effective et habituelle du vendeur au moment de la cession. D'autres situations permettent également d'échapper à la plus-value : la première cession d'une résidence secondaire pour des retraités ou des invalides sous conditions de ressources, ou encore la vente directe à un organisme HLM (Office public de l'habitat).
C'est précisément sur ces cas particuliers que l'accompagnement d'un professionnel fait la différence. Le rôle du notaire est central pour qualifier le régime d'exonération applicable avant toute mise en vente, selon les informations disponibles sur Service-Public.fr (consulté en 2026). Un changement de situation personnelle, une double résidence ou une mutation professionnelle peuvent suffire à remettre en cause une exonération que vous pensiez acquise, avec un rappel fiscal rétroactif à la clé.
Nous vous recommandons de faire confirmer votre régime d'exonération par le notaire bien avant la signature du compromis, et non au moment de l'acte. Si l'exonération est invalidée en cours de procédure, le rappel fiscal s'applique rétroactivement avec des pénalités qui peuvent s'avérer très substantielles.
FAQ : Tout savoir sur la réforme fiscale des plus-values immobilières
L'abattement de 70 % s'applique-t-il aux maisons et appartements ?
Non, l'abattement exceptionnel de 70 % est strictement réservé aux terrains à bâtir. Les maisons et appartements construits restent soumis au régime classique des abattements pour durée de détention, sans bénéficier du dispositif introduit par la loi de finances 2024. Cette distinction est fondamentale : seul le foncier nu et constructible ouvre droit à la mesure, quelle que soit la valeur du bien cédé.
Puis-je bénéficier de l'abattement exceptionnel si je vends en 2025 ?
Oui. La prolongation du dispositif, votée fin 2024, couvre toutes les ventes dont l'acte authentique est signé avant le 31 décembre 2026. Les conditions restent inchangées par rapport au texte initial : le terrain doit être constructible, et l'acquéreur doit s'engager contractuellement à achever la construction des logements dans les 4 ans suivant la signature de l'acte notarié.
La réforme 2026 va-t-elle augmenter ma taxation sur une résidence secondaire ?
Cela dépend de votre durée de détention. Pour les biens détenus entre 15 et 25 ans, la réforme est potentiellement défavorable pendant la période transitoire 2026-2030. En revanche, au-delà de 25 ans de détention, l'harmonisation des seuils d'exonération est favorable, puisqu'elle aligne l'IR et les prélèvements sociaux sur un délai unique. Consultez nos conseils et astuces immobiliers pour approfondir votre situation spécifique.
Comment est calculée la plus-value brute avant abattements ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et des dépenses de travaux dûment justifiés. L'article 150 VB du Code général des impôts précise les corrections admises. Des frais forfaitaires de 7,5 % du prix d'achat s'appliquent en l'absence de justificatifs, ce qui réduit mécaniquement la base imposable sans démarche supplémentaire.
Que se passe-t-il si l'acquéreur ne construit pas dans les 4 ans ?
Si l'acquéreur ne respecte pas son engagement de construction dans le délai imparti, le vendeur perd rétroactivement le bénéfice de l'abattement exceptionnel. L'administration fiscale procède alors à un rappel intégral de l'impôt sur la plus-value initiale, majoré de pénalités de 10 % et d'intérêts de retard. Il est conseillé d'intégrer une clause contractuelle de garantie sur ce point dès le compromis de vente.
La vente de ma résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui, l'exonération totale sur la résidence principale est maintenue. La réforme fiscale 2024-2026 ne modifie pas ce principe fondamental. La condition essentielle reste la même : le bien doit constituer la résidence effective et habituelle du vendeur au moment précis de la cession. Une occupation temporaire ou partielle peut suffire à remettre en cause l'exonération, d'où l'intérêt de le confirmer avec un notaire.
📚 SOURCES
- Légifrance : Loi de finances 2024, JORF du 30 décembre 2023 (abattements exceptionnels sur les terrains à bâtir)
- Assemblée nationale : Proposition de loi Blanchet sur l'harmonisation des abattements pour plus-values immobilières (avril 2024)
- Code général des impôts : articles 150 U à 150 VH (règles générales d'imposition des plus-values immobilières) et article 150 VB (calcul du prix d'acquisition)
- impots.gouv.fr (2026) : taux d'imposition sur les plus-values immobilières (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
- Service-Public.fr (consulté en 2026) : règles d'exonération des plus-values immobilières, prolongation du dispositif jusqu'au 31/12/2026