Pendant que le marché immobilier national enregistrait un recul des volumes de transactions depuis 2022, l'Eure-et-Loir affichait clairement la tendance inverse. Le département 28 a vu ses ventes progresser de 13,5% entre 2023 et 2025, tandis que les prix médians se maintiennent autour de 2 156 €/m² selon le Figaro Immobilier. Pour les acheteurs et les investisseurs en quête d'un marché abordable et porteur, ce décalage entre dynamique locale et tendance nationale mérite une lecture attentive des chiffres.
TL;DR : Cet article en bref
- Prix médian dans le 28 : 2 156 €/m², maisons à 1 687 €/m² et appartements à 1 955 €/m² (données DVF 2024, Immovrai).
- Volumes en hausse de +13,5% entre 2023 et 2025, à contre-courant du marché national en recul.
- Rendement locatif brut jusqu'à 5,7% à Chartres, moyenne départementale entre 4,5% et 5,5%.
Prix au m² en 2024 : le vrai baromètre de l'Eure-et-Loir
Les prix de l'immobilier en Eure-et-Loir restent parmi les plus accessibles de la région Centre-Val de Loire, avec un prix médian global de 2 156 €/m² (Figaro Immobilier, données DVF 2024). Des écarts significatifs existent entre Chartres, qui tire la moyenne vers le haut, et les communes rurales du Perche ou du Dunois, où le mètre carré peut descendre sous les 1 000 €. Pour une lecture fine du marché en capitale du département, les prix au m² à Chartres sont détaillés secteur par secteur.
| Type de bien | Prix médian (€/m²) | Évolution 2023-2024 |
|---|---|---|
| Maisons - département 28 | 1 687 € | Stable |
| Appartements - département 28 | 1 955 € | +1,5 % |
| Chartres (appartements) | env. 2 400 € | +2 % |
| Dreux (maisons) | env. 1 450 € | Stable |
| Nogent-le-Rotrou (maisons) | env. 1 050 € | -0,5 % |
| Communes rurales | env. 950 € | Stable |
Évolution du marché : ce qui a changé depuis 2023
À l'échelle nationale, la remontée des taux d'intérêt a provoqué une contraction marquée des volumes de transactions depuis 2022, touchant même les marchés réputés solides. Pourtant, l'Eure-et-Loir a résisté à cette pression, avec une hausse de 13,5% des transactions enregistrée entre 2023 et 2025, selon les données ArcGIS Story Maps sur les dynamiques du marché immobilier.
Ce rebond tient à 2 facteurs structurels bien identifiés : des prix encore très inférieurs à ceux de l'Île-de-France, et une desserte ferroviaire qui permet de rejoindre Paris depuis Chartres en moins d'une heure. Résultat : le développement du télétravail a alimenté un flux régulier de ménages franciliens vers le 28, à la recherche d'espace et d'un cadre de vie moins contraint.
Ce qui surprend davantage, c'est la stabilité des prix malgré cette hausse des volumes. Les vendeurs n'ont pas profité de l'afflux d'acheteurs pour sur-valoriser leurs biens, ce qui maintient le rapport qualité-prix à un niveau très favorable pour les primo-accédants comme pour les investisseurs locatifs.
Les villes attractives pour investir dans le 28
L'Eure-et-Loir présente des marchés locaux aux profils très contrastés selon les communes. Ces 5 villes méritent une attention particulière, que vous visiez un rendement locatif immédiat ou une valorisation patrimoniale à terme :
- Chartres (env. 2 400 €/m²) : préfecture avec TGV, universités et bassin d'emploi diversifié. Cible : étudiants, jeunes actifs et familles en mobilité. Pour trouver le bon bien, une agence immobilière à Chartres connaît les quartiers dans leurs moindres détails.
- Dreux (env. 1 450 €/m²) : prix modérés, forte demande locative ouvrière et familiale, gare accessible depuis Paris. Idéale pour un investissement à rendement élevé.
- Nogent-le-Rotrou (env. 1 050 €/m²) : marché calme et stable, adapté à un achat résidentiel principal ou une résidence secondaire rurale apaisée.
- Maintenon (env. 1 600 €/m²) : commune résidentielle très recherchée par les familles parisiennes, cadre verdoyant et château classé au patrimoine.
- Le Coudray (env. 2 100 €/m²) : périphérie immédiate de Chartres, prisée par les actifs souhaitant un pavillon à proximité directe des services.
Nous recommandons de croiser systématiquement les données DVF avec les loyers réels pratiqués avant tout achat locatif. Un prix d'achat faible dans une commune à faible demande locative peut réduire à néant le rendement espéré. La connaissance fine du tissu économique local reste le meilleur indicateur de la pérennité d'un investissement dans le 28.
Rendement locatif : à quoi s'attendre en 2024 ?
Chartres affiche le rendement le plus élevé du département, avec un taux brut de 5,7% selon Trackstone, pour un loyer moyen de 11,6 €/m²/mois. Un T2 de 40 m² acheté autour de 97 000 € peut ainsi se louer 465 €/mois : pour affiner votre simulation, calculez le rendement locatif de votre projet en quelques étapes.
Et ce n'est pas tout. Sur l'ensemble du département, la moyenne oscille entre 4,5% et 5,5% selon les villes et les typologies de biens. À Dreux, un F3 de 60 m² acheté à 90 000 € et loué 550 €/mois atteint un rendement brut de l'ordre de 7,3%, à condition de maintenir la vacance locative à un niveau minimal. C'est d'autant plus attractif que la demande reste soutenue, portée par des actifs qui ne peuvent pas encore accéder à la propriété dans ces communes secondaires.
Quelques erreurs fréquentes avant d'acheter dans le département
Acheter dans le 28 s'avère souvent plus accessible financièrement qu'en région parisienne, mais certains pièges peuvent faire dérailler un projet pourtant bien préparé. Voici les 4 erreurs que nous observons le plus fréquemment sur le terrain :
- Sous-estimer les frais d'acquisition : les frais de notaire et d'agence représentent 8 à 10% du prix de vente, soit 12 000 à 15 000 € sur un bien à 150 000 € (à anticiper impérativement dans votre plan de financement).
- Négliger les diagnostics obligatoires : un DPE médiocre peut bloquer la location ou peser sur la revente ; pour les biens d'avant 1997, le diagnostic amiante reste incontournable.
- Ignorer la taxe foncière locale : les taux varient sensiblement d'une commune à l'autre dans le 28, et un écart de 400 à 600 € par an change l'équation de rentabilité d'un investissement locatif.
- Acheter sans visiter le quartier : nuisances sonores, absence de commerces, proximité d'une zone industrielle... L'immobilier neuf en Eure-et-Loir permet souvent d'éviter ces incertitudes grâce à des programmes implantés dans des zones soigneusement sélectionnées.
Nous recommandons de demander systématiquement les derniers avis de taxe foncière avant de signer le compromis. Ce document public, que le vendeur est tenu de fournir sur demande, révèle souvent des charges absentes des annonces. Un écart de 400 à 600 € par an peut véritablement changer l'équation d'un investissement locatif.
Vendre dans l'Eure-et-Loir : délais et stratégies gagnantes
Dans un marché actif comme celui du 28, le délai moyen de vente pour l'habitat individuel se situe entre 60 et 90 jours. Ce rythme, plus rapide que la moyenne nationale, tient à la demande soutenue et à des prix qui restent attractifs pour les acheteurs entrant sur le marché.
Pour vendre votre bien dans les meilleures conditions, plusieurs leviers font réellement la différence :
- Fixer un prix juste dès la première mise en ligne, en s'appuyant sur les données DVF récentes plutôt que sur les seules annonces du moment.
- Mettre les diagnostics à jour avant de lancer le mandat, pour éviter toute renégociation de dernière minute avec l'acheteur.
- Choisir entre mandat exclusif (mise en marché concentrée et efficace) et mandat simple (plus de flexibilité, mais effort commercial moins ciblé de l'agence).
- Cibler de préférence la période printemps-été, lorsque la demande est la plus concentrée dans le département.
FAQ : Tout savoir sur le marché immobilier en Eure-et-Loir
Quel est le prix moyen d'une maison en Eure-et-Loir en 2024 ?
Le prix moyen d'une maison en Eure-et-Loir s'établit entre 1 687 et 1 720 €/m² selon les données DVF 2024 (sources Immovrai et Efficity). Pour un pavillon de 100 m², cela représente un budget compris entre 168 000 et 172 000 €, hors frais de notaire. Ce niveau reste bien inférieur aux moyennes observées en Île-de-France ou en région parisienne.
Le marché immobilier de l'Eure-et-Loir est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est clairement en hausse côté volumes, avec +13,5% de transactions entre 2023 et 2025, à rebours de la tendance nationale en recul. Les prix, eux, restent stables, ce qui offre une configuration favorable aux acheteurs : un choix plus large de biens disponibles, sans flambée tarifaire à l'horizon.
Quelle ville choisir pour un investissement locatif dans le 28 ?
Chartres reste la valeur la plus sûre, avec un rendement brut de 5,7% et une demande locative structurelle solide. Dreux offre des rendements potentiellement plus élevés à prix d'achat modéré. Maintenon et Le Coudray conviennent davantage à une stratégie de valorisation patrimoniale à moyen ou long terme.
Combien de temps pour vendre un bien dans l'Eure-et-Loir ?
Le délai moyen de vente se situe entre 60 et 90 jours pour l'habitat individuel dans le département. Un bien correctement estimé, avec des diagnostics à jour, se vend généralement en moins de 2 mois dans les zones les plus demandées.
Faut-il passer par une agence immobilière pour acheter dans le 28 ?
Une agence locale offre une connaissance précise des prix réels pratiqués et de certains biens qui ne paraissent pas sur les portails nationaux. Pour un acheteur extérieur au département, cet accompagnement est souvent décisif pour négocier au juste prix et éviter les mauvaises surprises liées aux spécificités locales.
Quel rendement locatif espérer à Chartres en 2024 ?
À Chartres, le rendement locatif brut atteint 5,7% selon Trackstone, pour un loyer médian de 11,6 €/m²/mois. Les petites surfaces (T1, T2) tirent ce résultat vers le haut grâce à une demande étudiante et de jeunes actifs particulièrement présente dans la ville.
📚 SOURCES
- Immovrai (données DVF 2026) : prix immobilier maisons en Eure-et-Loir, 1 687 €/m²
- Le Figaro Immobilier (septembre 2026) : prix médian 2 156 €/m² en Eure-et-Loir
- ArcGIS Story Maps, « Les dynamiques du marché immobilier » : hausse de 13,5% des transactions en 2024-2025
- Trackstone (Chartres, 28000) : rendement locatif brut 5,7%, loyer moyen 11,6 €/m²/mois
- Efficity (Eure-et-Loir, 28) : prix moyen maisons 1 720 €/m² en septembre 2026